Blokzincir Teknolojisi ve Gayrimenkul Sektörü Faydaları

Yazar: Kenan İbrahimli

I. Blokzincir teknolojisi

Blockchain veya Türkçe tabiriyle Blokzincir teknolojisi, temel anlamda bir veri saklama sistemi olup eşten eşe merkeziyetsiz dağınık bir ağ içerisinde güvenli, değiştirilemez ve yok edilemez bloklar içerisinde verilerin saklanması üzerine kurulu bir sistemdir. Blokzincir teknolojisi ilk olarak 31 Ekim 2008’de Bitcoin’in de mucidi olan Satoshi Nakamoto lakaplı bir kişi veya grup tarafından kriptografi üzerine kurulu kripto varlıkların işlemesini sağlayan bir sistem olarak bahsedilmektedir. Ancak günümüzde lojistikten finansal teknolojilere birçok alanda Blokzincir teknolojisinin kullanıldığını görüyoruz. Bu anlamda Blokzinciri geleceğin teknolojisi olarak niteleyen azımsanmayacak bir kitle olsa da maalesef başta ülkemizde olmak üzere Blokzincir teknolojisi üzerine hukuki çalışmalar yeterli düzeyde değildir. Son birkaç yılda ikinci nesil Blokzincir teknolojisi olan Ethereum’un hayatımıza girmesiyle akıllı sözleşmeler (smart contracts) kavramı da hukuk dünyasını meşgul eden konulardan olmuştur. Bu bakımdan Blokzincir teknolojisini 3 evreye ayırmak mümkündür.

• Blokzincir 1.0: Kripto paralarla Blokzincir teknolojisinin 2008’de hayatımıza girmesiyle başlayan dönem olmakla beraber ödemelerin kripto paralarla yapılması gibi basit işlemlerin konu olduğu teknoloji dönemi;

• Blokzincir 2.0: Özellikle Ethereum’un hayatımıza girmesiyle akıllı sözleşmeler yoluyla finansal işlemlerin yapılması, Blokzincir üzerinden kitle fonlaması, borç yönetimi gibi daha gelişmiş işlemlerin hayatımıza girdiği teknoloji dönemi;

• Blokzincir 3.0: İçinde bulunduğumuz bu dönem ise özellikle kamusal hizmetlerin Blokzincir üzerinden göründüğü ileri teknolojiyle günlük yaşamın bir parçası olmaya başladığı teknoloji dönemi.

II. Blokzincir teknolojisinin özellikleri

Blokzincir teknolojisinin birçok öne çıkan özellik olmakla beraber bizim bu çalışma kapsamında ele alacığım konu çerçevesinde iki özelliğe değinmek gerekmektedir:

• Dağıtık yapı: Günümüzde veri saklama sistemleri merkezi bir yapı arz ederken Blokzincir teknolojisi dağıtık bir yapı sergilemektedir.

Kaynak: Faruk Şen, “Dağıtık Defter Teknolojisi”, Gümrük Ticaret Dergisi, S. 17, 2019.

Yukarıdaki resimde de görüldüğü üzere dağıtık yapı aslında her katılımcının adeta birer “merkez” gibi konumlanmış bir yapıdır. Blokzincir ağına katılan her bir bilgisayarda/katılımcıda Blokzincir ağının birer kopyası bulunur. Bu nedenle siber saldırının sistemi ele geçirme ihtimali yok denecek kadar düşüktür.

• Değişmezlik: Blokzincir sistemi tamamen bir zincir mekanizması üzerine kuruludur. Herhangi bir blokta değişiklik olması durumunda zincir kopacaktır. Hash algoritmasıyla aslında bloklar kriptoloji şifreleme teknikleri kullanarak blokları şifreler şekilde özetlemektedir. Bir bloğun hash’i bu bloğu takip eden blokta da mevcut olduğu için blokta bir değişim gerçekleştiğinde bloğun hash’i de değişeceği için zincir kopmaktadır. Hash kodu olmayan sadece bir blok vardır ki, o da zincirin başlangıç bloğu olan “genesis” bloktur.

III. Blokzincir teknolojisinin gayrimenkul sektörüne faydaları

Blokzincir teknolojisine dünyada ilgi oldukça yüksektir. Şubat 2018’de Birleşmiş Milletler Küresel İlkeler sözleşmesi kapsamında yayınlanan Küresel Fırsatlar Raporu 2018 ( Global Opportunity Raport 2018) Blokzinciri yılın en büyük küresel fırsatların birinin temeli olarak ifade ederken IBM İş dünyası değer enstitüsü (IBM Institute for Business Value) ise “Hükumete güven artıyor” isimli raporlarında Blokzincir uygulamalarına değiniyor. Blokzincir teknolojisinin gayrimenkul sektörüne faydaları:

• İkincil piyasa işlemlerinde artış sağlar, ikincil piyasalarda büyük bir canlanma yaratır;

• Gayrimenkulün tekonizasyonu sayesinde mülkiyetin bölünerek gayrimenkul sektörüne yatırım yapacak potansiyel yatırımcı havuzunu genişletir;

• Yerel gayrimenkul piyasalarının küreselleşmesini sağlar, örnek olarak akıllı sözleşmeler yoluyla kira ödemelerinde bir ülkeden başka bir ülkeye kiranın resen ödemesini sağlamaktadır;

• Blokzincir teknolojisinin taşınmaz satışına ekonomik olarak en büyük faydalarından biri işlem maliyetlerini düşürmesidir. Global Property Guide’ın araştırmasına göre Türkiye’de taşınmaz satışı işlem maliyeti satış fiyatının %8 ile %11 arasında değişmektedir. Blokzincir teknolojisi, işlem maliyetlerini sıfıra indirmektedir. Bütün işlemlerin Blokzincir teknolojisi sistemi üzerinden veri işleme yöntemiyle yapıldığı sistemde bir aracıya ihtiyaç kalmadan tüm işlemler kolaylıkla yapılabilmektedir;

• Blokzincir teknolojisi ayrıca sahte vekaletname ile tapu sicilinde işlem yapılması birçok dolandırıcılık vakalarının önüne geçerek tapu sicilinde şeffaflık sağlayan bir sistem oluşturmaktadır. Ayrıca tapu siciline güven ilkesini de pekiştiren bir teknolojidir.

Kaynakça

1. Adalet Canlı Akbaş, Kripto para basımı ve devlet otoritesi, İstanbul, On iki levha yayıncılık, 2021, s, 131-134; Ece Su Üstün, TBK Kapsamında Geleneksel Sözleşmeler ile mukayeseli olarak akıllı sözleşmeler: blokzincir teknolojisi, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2021.

2. Aliha Tanveer, “Benefits and Use cases of Blockchain in Real Estate Sector”, Blockchain news. (Çevrimiçi) https://blockchain.news/opinion/benefits-and-use-cases-of-blockchain-in-real-estate-sector, E.T.: 21 Mart 2022.

3. Atefeh Mastahan; Zachary Roberts, “An Enhanced Real Estate Transaction Process Based on Blockchain Technology”, Twenty-third Americas Conference on Information Systems, Boston, 2017.

4. Bachynskyy, Radeiko, “a.g.m”.

5. Evgeny Pankratov, Vladimir Grigoryev, Oleg Pankratov, “The blockchain technology in real estate sector: Experience and prospects”, IOP Conf. Series: Materials Science and Engineering 869, 2020. (Çevrimiçi) E.T. 7 Mart 2022; Taras Bachynskyy, Roman Radeiko, “Legal Regulations of Blockchain and Cryptocurrency in Ukraine”, Hungarian Journal of Legal Studies, C. 60, S. 1, 2019 (Çevrimiçi) https://akjournals.com/view/journals/2052/60/1/article-p3.xml, E.T. 4 Mart 2022.

6. Lalaine C. Delmendo, Global Property Guide. (Çevrimiçi) https://www.globalpropertyguide.com/team/lalaine-c-delmendo-1, E.T.: 4 Mart 2022.

7. Pınar Çağlayan Aksoy Akıllı sözleşmelerin kuruluşu ve geçerlilik şartları, 2.baskı, İstanbul, Ok iki levha yayıncılık, 2021.

8. Tuğçe Tomrukçu, Blockchain teknolojisinin eser sahibi haklarına hukuki yansıması, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2021.